Le locataire peut-il sous-louer les lieux loués ?

Qu’advient-il si le locataire refuse de quitter les lieux pour permettre au bailleur d’effectuer les travaux devenus nécessaires et urgents ?

En cas de refus par le bailleur d’effectuer les réparations devenues nécessaires et urgentes, le locataire dispose t-il d’une autre solution ?

En cas de refus par le bailleur d’effectuer les réparations devenues nécessaires et urgentes, le locataire dispose t-il d’une autre solution ?

Il peut se faire autoriser par la juridiction compétente à exécuter les travaux nécessaires et urgents pour le compte du bailleur. Par contre, les réparations d’entretien incombent au locataire.

Que peut faire le bailleur pour obtenir le paiement des loyers impayés ?

 Le bailleur qui dispose d’un contrat de bail écrit doit, dans un premier temps, faire servir à son locataire, par un huissier, un commandement de payer les loyers. A défaut de paiement par le locataire, le bailleur peut demander à l’huissier de pratiquer une saisie sur les meubles et les effets mobiliers garnissant les lieux loués.

Il s’agit d’une saisie conservatoire autrefois appelée saisie-gagerie. Cette saisie peut également porter sur tout autre bien mobilier appartenant au locataire. Contrairement aux autres cas de saisie conservatoire, il n’est pas nécessaire que le bailleur qui remplit les conditions ci-dessus énumérées demande l’autorisation du juge pour pratiquer la saisie : un commandement de payer resté sans effet suffit.

Lorsque le bailleur obtiendra un titre exécutoire, c’est-à-dire une décision de justice devenue définitive établissant sa créance, il fera notifier au locataire un exploit dit « acte de conversion ». Cet acte de conversion lui permettra de procéder à la vente des biens saisis, à moins que le locataire ne les vende lui-même dans un délai d’un mois pour payer les arriérés de loyer.

{module 63}

A l’expiration d’un contrat de bail à durée déterminée, que doit faire le locataire qui entend renouveler le bail ?

Il doit adresser au bailleur au plus tard trois mois avant la date d’expiration du bail un exploit d’huissier lui demandant le renouvellement du bail. S’il formule la demande dans ce délai et si par ailleurs il a exploité pendant 2 ans l’activité prévue au contrat tout en respectant toutes les dispositions dudit contrat, le bailleur est tenu de faire droit à sa demande de renouvellement.

Par contre, il est déchu de ce droit au renouvellement s’il omet de présenter la demande dans le délai de trois mois susvisé.

Le bailleur peut-il expulser pour défaut de paiement des loyers une société en état de procédure collective ?

L'ouverture d’une procédure collective n'entraîne pas, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l'activité professionnelle du débiteur. La loi étend cette protection aux locaux qui, dépendant de ces immeubles, servent à l'habitation du débiteur ou de sa famille. Cet impératif légal prévaut même si le contrat de bail liant les parties a prévu le contraire

Qu’advient-il si le locataire refuse de quitter les lieux pour permettre au bailleur d’effectuer les travaux devenus nécessaires et urgents ?

Le bailleur peut demander au tribunal la résiliation judiciaire du bail ou sa suspension pendant la durée des travaux.

Le bailleur peut-il augmenter les loyers quand bon lui semble et au taux qui lui convient ?

Non. Sauf clause contraire du contrat liant les parties, le montant du bail convenu ne peut-être révisé qu’à l’expiration de chaque période de 3 ans.

A qui incombent les réparations des lieux loués ?

Les dispositions de l’OHADA relatives au bail commercial s’appliquent-elles dans tous les cas de location d’immeubles ou de locaux ?

Existe t-il des cas où le bailleur peut légitimement s’opposer au droit au renouvellement du bail sans payer une indemnité d’éviction ?

Oui, la loi énumère un certain nombre de cas où le bailleur peut légitimement s’opposer au renouvellement du bail sans payer au locataire une indemnité d’éviction. Il en est ainsi :

-       lorsque le bailleur envisage de démolir l’immeuble pour le reconstruire ;

-       lorsque le locataire a violé certaines obligations substantielles du bail ;

Qu’est-ce qu’une résolution conventionnelle ?

C’est la fin du contrat de bail résultant des clauses résolutoires de plein droit insérées dans la quasi-totalité des contrats de bail, prévoyant les circonstances et motifs de résiliation, notamment pour manquement aux obligations qui pèsent sur le locataire.

Et si le bailleur veut absolument mettre fin au contrat de bail

Le locataire peut-il à son tour céder le bail, c’est-à-dire relouer les lieux à un tiers ?

Oui, à condition de signifier cette cession au bailleur par exploit d'huissier. Celui-ci dispose d’un délai d’un mois pour s’opposer à cette cession. L’opposition du bailleur peut être portée devant le tribunal compétent. Si le locataire ne signifie pas la cession, celle-ci sera inopposable au bailleur.

Les contrats de bail conclus avant l’entrée en vigueur des Actes uniformes OHADA et non harmonisés sont-ils encore valables ?

Oui, mais l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général (AUDCG) a introduit, en matière de bail commercial, de nouvelles dispositions d’ordre public, c’est-à-dire des clauses qui doivent impérativement être intégrées dans tous les baux commerciaux, y compris ceux en cours.

Les clauses de votre bail contraires à ces dispositions d’ordre public sont caduques. A titre d’exemple, une clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial après un préavis de huit jours est caduque. Donc, à coup sûr, certaines dispositions des contrats de bail conclus antérieurement à l’avènement du droit OHADA seront devenues caduques.

Parmi ces dispositions relatives au contrat de bail qui s’imposent désormais à tous, citons, à titre d’exemple :

-       les dispositions de l’article 75 qui prévoient que « lorsque le bailleur   refuse   d’assumer   les   grosses   réparations   qui   lui incombent, le preneur peut se faire autoriser par la juridiction compétente à les exécuter, conformément aux règles de l’art, pour le compte du bailleur. Dans ce cas, la juridiction compétente fixe le montant de ces réparations et les modalités de leur
remboursement » ;

-       de l’article 78, qui prévoit que « le bail ne prend pas fin par la vente des locaux donnés à bail » ;

-       de l’article 79 qui prévoit que « le bail ne prend pas fin par le décès de l’une ou l’autre des parties » ;

-       de l’article 85 qui prévoit qu’à « défaut d'accord entre les parties sur le nouveau montant du loyer, le tribunal compétent peut fixer le nouveau montant » ;

-       de l’article 91 qui prévoit que « le droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée est acquis au preneur qui justifie avoir exploité conformément aux stipulations du bail, l’activité prévue à celui-ci pendant une durée minimale de deux ans » ;

-       de l’article 92 qui prévoit les délais et formes de la demande de renouvellement du bail ainsi que les formes et délais de la réponse du bailleur ;

-       de l’article 98 qui prévoit pour le sous-locataire le même droit au renouvellement que celui reconnu au locataire principal.

Il n’est pas possible de déroger par conventions contraires à ces dispositions impératives. Par conséquent, si ce n’est pas déjà le cas, vous avez tout intérêt à réviser le contrat de bail pour y inclure ces dispositions d’ordre public et surtout pour y éliminer les dispositions contraires à celles qui sont d'ordre public. Le fait de maintenir un contrat avec des dispositions caduques peut être source de surprises désagréables.

Le bailleur peut-il expulser pour défaut de paiement des loyers une société en état de procédure collective ?

Que doivent faire les parties pour résilier un bail commercial à durée indéterminée ?

Chaque partie, bailleur et locataire, peut résilier le contrat en donnant à l’autre partie un préavis par acte d’huissier au moins 6 mois à l’avance.

Dans ce cas, le locataire n’a pas besoin de justifier d’un motif. Par contre, le bailleur doit justifier la résiliation, soit par un motif grave et légitime contre le preneur (par exemple, l’inexécution par le locataire d’une obligation substantielle du bail, ou la cessation de l’exploitation du fonds de commerce, etc.) ; soit par la nécessité de démolition pour reconstruire ; ou bien par son intention d’occupation personnelle ou par son conjoint, ses ascendants ou descendants et ceux de son conjoint, des locaux à usage d’habitation.

Le bailleur est-il toujours tenu de renouveler le bail commercial ?

Le bailleur peut-il expulser pour défaut de paiement des loyers une société dont le fonds de commerce est nanti ?

Un des dangers qui menacent le créancier nanti est la résiliation du bail commercial. C’est pourquoi la loi prévoit expressément que la résiliation du bail « ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la notification de la demande aux créanciers inscrits ». Cette période d’un mois a pour but de permettre aux créanciers de   désintéresser  éventuellement  le  bailleur  et  de sauvegarder ainsi le droit au bail qui constitue un élément essentiel de
leur gage.

A qui incombent les réparations des lieux loués ?

Les grosses réparations devenues nécessaires incombent au bailleur. Par grosses réparations, il faut entendre celles des gros murs, des voûtes, des poutres, des toitures, des fausses sceptiques, des puisards et autres. Le locataire doit en supporter les inconvénients.

Le locataire peut-il résilier le bail avant son échéance ?

Le locataire peut quitter les lieux loués avant l’échéance et sans l’accord du bailleur ou l’autorisation du juge, mais il sera tenu au paiement des loyers à échoir, au titre d’indemnité pour manque à gagner souffert par le bailleur, pour la rupture intempestive.

Que devient le bail commercial en cas de décès du locataire ?

Que devient le bail commercial lorsque les locaux loués sont vendus ?